Travailleur non salarié : comment compléter vos revenus à la retraite grâce au dispositif Jeanbrun ?

Vous êtes artisan, commerçant, professionnel libéral, micro-entrepreneur ou dirigeant non salarié ? Anticiper votre retraite est essentiel pour préserver votre niveau de vie lorsque vous cesserez votre activité. Depuis 2026, un nouveau dispositif fiscal peut vous aider à constituer un patrimoine immobilier destiné à générer des revenus complémentaires : Relance logement, également baptisé dispositif Jeanbrun – du nom du Ministre de la Ville et du logement au moment de l’adoption de la Loi de Finances pour 2026. Ce dispositif permet d’investir dans un logement locatif tout en bénéficiant, sous certaines conditions, d’une déduction fiscale liée à l’amortissement du bien. Modalités, fiscalité, complémentarité avec l’épargne retraite… Découvrez comment intégrer ce mécanisme fiscal dans une stratégie patrimoniale diversifiée.

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Pourquoi diversifier vos sources de revenus pour préparer votre retraite ?

En tant qu’indépendant, vous percevrez un montant de pension de retraite qui dépendra notamment des revenus sur lesquels vous avez cotisé tout au long de votre carrière. Des revenus fluctuants, une baisse d’activité ou des interruptions professionnelles peuvent à cet égard avoir un impact sur les droits acquis. Pour préserver votre niveau de vie une fois à la retraite, il est essentiel d’envisager suffisamment tôt différentes sources de revenus complémentaires, afin de ne pas dépendre uniquement de votre pension.

Anticiper votre baisse de revenus à la retraite

Le passage à la retraite marque généralement une rupture avec les revenus perçus pendant votre vie active. Selon une étude publiée par la DREES (Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques) en mars 2026, pour la moitié des personnes encore en emploi avant leur départ, le montant de leur pension est inférieur de plus de 25% à leur dernier revenu d’activité ⁽¹⁾.

Si vous êtes travailleur non-salarié (TNS), anticiper cette évolution est d’autant plus important que le montant de votre future pension dépend de votre statut, de votre régime d’affiliation, des revenus sur lesquels vous avez cotisé et de la régularité de votre activité au fil des années. Des débuts d’activité difficiles, une baisse de chiffre d’affaires ou des interruptions dans votre parcours professionnel peuvent influer sur vos droits.

Pour maintenir votre niveau de vie à la retraite, disposer de ressources (rente, capital…) permettant de compléter votre pension peut s’avérer nécessaire. L’enjeu est de vous y préparer sans attendre : plus votre horizon de retraite est éloigné, plus vous avez de temps pour vous constituer progressivement un patrimoine et répartir votre effort financier.

L’immobilier locatif pour compléter votre pension

Parmi les solutions possibles, l’investissement immobilier locatif peut constituer l’une des composantes de votre stratégie patrimoniale. Le principe est simple : acquérir un logement, le louer et percevoir des loyers qui contribuent à financer l’investissement. Une fois votre crédit immobilier remboursé, vos revenus locatifs peuvent, sous réserve notamment des charges, de la fiscalité et des éventuelles périodes de vacance, contribuer à compléter votre pension de retraite.

L’intérêt est double : pendant votre vie active, vous vous constituez progressivement un patrimoine, et à plus long terme, vous disposez d’un actif susceptible de générer des revenus locatifs une fois votre activité cessée.

Une option à considérer d’autant plus sérieusement que, depuis 2026, un nouveau mécanisme fiscal peut s’intégrer à votre stratégie d’investissement locatif : le dispositif Jeanbrun, destiné aux particuliers souhaitant investir dans la location nue.

Dispositif Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?

Issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, en vigueur depuis le 21 février 2026, le mécanisme d’amortissement locatif couramment présenté sous les appellations « Relance logement » ou « dispositif Jeanbrun » vise à encourager l’investissement locatif privé. Contrairement au dispositif Pinel ⁽²⁾, ancienne mesure d’investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt, ce mécanisme ne repose pas sur une réduction directe de votre impôt : son principal avantage tient dans la possibilité d’amortir fiscalement une partie du coût du logement et ainsi de réduire les revenus fonciers soumis à l’impôt ⁽²⁾.

Un nouveau dispositif fiscal pour investir dans l’immobilier locatif

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 a créé, à l’article 31 du Code général des impôts, une déduction au titre de l’amortissement de certains logements donnés en location nue à titre de résidence principale.

Son objectif est avant tout de répondre aux difficultés que traverse le marché du logement, marqué par le recul de l’offre locative et de la construction neuve. Selon le ministère chargé du Logement, l’offre locative a en effet diminué de 15 % en 5 ans ⁽⁴⁾. Le plan Relance logement vise notamment à remettre davantage de biens sur le marché et à soutenir la construction de nouveaux logements. Le Gouvernement s’est fixé pour objectif 400 000 constructions par an, dont 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, avec l’ambition d’atteindre 2 millions de logements d’ici 2030 ⁽⁴⁾.

Pour favoriser le retour des investisseurs particuliers sur le marché locatif, le dispositif Jeanbrun introduit un nouvel avantage fiscal attractif. Les bailleurs privés peuvent, sous conditions, déduire chaque année de leurs revenus fonciers une partie du prix d’acquisition net de frais du logement, grâce au mécanisme de l’amortissement ⁽³⁾.

Autrement dit, le mécanisme d’amortissement crée une charge déductible supplémentaire qui vient réduire le revenu foncier imposable généré par le logement. Ce mécanisme distingue notamment le dispositif Jeanbrun de l’ancien dispositif Pinel, fondé sur une réduction d’impôt sur le revenu directement calculée sur le prix de l’investissement.

Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Quels logements sont éligibles ?

L’un des intérêts du dispositif Jeanbrun est qu’il concerne aussi bien le neuf que l’ancien, pour des logements situés en France, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions légales, notamment de localisation, de loyer et de ressources. Dans les deux cas, le bien doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif ⁽³⁾.

Dans le neuf, le dispositif concerne les logements achetés neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA), ainsi que ceux que vous faites construire, sous réserve de respecter les conditions fixées par la loi ⁽³⁾.

Dans l’ancien, le dispositif s’applique aux biens faisant l’objet d’une rénovation importante. Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition et le logement satisfaire aux critères de réhabilitation prévus par la réglementation ⁽³⁾. Ainsi, si vous achetez un appartement ancien à 200 000 €, vous devez engager au minimum 60 000 € de travaux de rénovation pour en bénéficier.

Ce seuil ne suffit toutefois pas à rendre le logement éligible : la nature des travaux ainsi que les conditions relatives au logement et à sa mise en location doivent également répondre aux critères prévus par le dispositif ⁽³⁾. Le logement devra notamment être loué nu à un locataire qui en fait sa résidence principale pendant au moins 9 ans, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources. Ces derniers peuvent varier selon l’affectation du logement et sa localisation ⁽³⁾.

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Comment fonctionne l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?

C’est la principale nouveauté du dispositif Jeanbrun : plutôt que de vous accorder une réduction d’impôt calculée sur le montant de votre investissement, il vous permet, sous certaines conditions, de déduire chaque année une partie du prix du logement de vos revenus fonciers imposables ⁽³⁾. Cette déduction suppose de relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers ; elle ne peut pas être pratiquée dans le cadre du régime micro-foncier. Ce mécanisme d’amortissement peut ainsi réduire la fiscalité pesant sur les loyers perçus et contribuer à améliorer l’équilibre financier de votre investissement.

Comprendre le principe de l’amortissement 

En matière de fiscalité, amortir un bien consiste à prendre en compte progressivement la perte de valeur théorique liée à son usage et au temps. Une fraction de sa valeur est alors déduite chaque année des revenus fonciers générés par sa mise en location.

Jusqu'à présent, ce mécanisme était surtout connu des investisseurs en location meublée soumis au régime réel, sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel). Le dispositif Jeanbrun introduit le principe de l’amortissement dans le cadre de la location nue, pour les logements remplissant les conditions prévues par la loi de finances pour 2026 ⁽³⁾.

Concrètement, pour déterminer le revenu foncier imposable sur les loyers perçus, vous déduisez certaines charges : les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion, la taxe foncière ⁽⁵⁾…  Avec le dispositif Jeanbrun, une déduction supplémentaire au titre de l’amortissement peut venir diminuer ce revenu. Le dispositif peut donc vous permettre de réduire votre revenu foncier imposable et, par conséquent, la fiscalité associée à votre investissement.

Attention toutefois : amortissement ne signifie pas réduction d’impôt du même montant. Si vous déduisez, par exemple, 5 000 € au titre de l’amortissement, votre impôt ne diminue pas automatiquement de 5 000 €. Cette somme vient réduire votre revenu foncier imposable. L’économie fiscale effective dépend ensuite notamment de votre situation fiscale.

Quelle part de votre investissement pouvez-vous amortir ?

Pour déterminer le montant que vous pouvez déduire chaque année au titre de l’amortissement, il faut d’abord connaître la base sur laquelle celui-ci est calculé.

Le calcul ne s’effectue pas sur l’intégralité du prix du bien. La valeur du terrain n’est en effet pas amortissable. Pour le dispositif Jeanbrun, celle-ci est évaluée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais : la base amortissable du logement correspond donc à 80 % de son prix d’acquisition net de frais ⁽³⁾.

Prenons un exemple. Vous achetez un appartement neuf pour 250 000 € net de frais. La valeur du foncier est forfaitairement fixée à 50 000 € (20 % du prix). La base retenue pour calculer l’amortissement s’élève donc à 200 000 €. Cela ne signifie pas que vous pourrez déduire immédiatement ces 200 000 € de vos revenus. Seule une fraction de cette base amortissable peut être déduite chaque année, selon un taux déterminé par le type de logement et le niveau de loyer pratiqué.

Quels taux d’amortissement selon le type de logement et le niveau de loyer ?

Le dispositif Jeanbrun encourage les propriétaires à proposer des loyers inférieurs aux prix du marché. Plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux d’amortissement applicable est élevé ⁽³⁾.

Pour un logement neuf, le taux annuel d’amortissement est fixé à :

• 3,5 % pour un logement affecté à la location intermédiaire ;
• 4,5 % pour une location sociale ;
• 5,5 % pour une location très sociale ⁽³⁾.

Pour un logement ancien éligible ayant fait l’objet de travaux, les taux sont respectivement de :

• 3 % pour une location intermédiaire ;
• 3,5 % pour une location sociale ;
• 4 % pour une location très sociale ⁽³⁾.

Le montant annuel des déductions pratiquées au titre de l’amortissement est par ailleurs plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est porté à :

• 10 000 € lorsque les revenus bruts tirés de logements donnés en location sociale représentent au moins 50 % de l’ensemble des revenus bruts des logements bénéficiant du dispositif;
• 12 000 € lorsque cette proportion d’au moins 50 % concerne des logements donnés en location très sociale ⁽³⁾.

   

Quel avantage fiscal pouvez-vous réellement en retirer ?

Dans l’exemple précédent, l’appartement neuf acquis pour 250 000 € présente une base amortissable de 200 000 €, après déduction forfaitaire de la part correspondant au foncier.

Si vous choisissez une location intermédiaire, à laquelle s’applique un taux d’amortissement de 3,5%, le calcul s’effectue comme suit : 200 000 € × 3,5% = 7 000 € par an.

Vous pouvez donc, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions du dispositif, déduire 7 000 € au titre de l’amortissement de vos revenus fonciers de l’année.

Dans cette simulation, si le logement génère 12 000 € de loyers annuels et 3 000 € de charges foncières déductibles, votre revenu foncier imposable avant amortissement s’établirait à 9 000 €. La déduction de 7 000 € au titre de l’amortissement Jeanbrun permettrait de ramener ce revenu imposable à 2 000 €.

L’intérêt fiscal peut donc être significatif, notamment si vous êtes fortement imposé. Son impact réel dépend toutefois de votre situation. Le montant de vos loyers et de vos charges, votre taux marginal d’imposition ou encore les prélèvements sociaux applicables doivent être pris en compte pour mesurer précisément le gain attendu.

À noter : si la déduction liée à l’amortissement est supérieure à vos revenus fonciers imposables, la part du déficit résultant de cet amortissement ne peut être déduite de votre revenu global. Elle peut en revanche être reportée sur vos revenus fonciers des années suivantes, dans les conditions et pendant la durée prévue par la réglementation applicable ⁽³⁾. Dans notre exemple, ce cas ne se présente pas puisque l’amortissement ramène le revenu foncier imposable à 2 000 €, sans créer de déficit.

Incidence lors de la revente : les amortissements pratiqués peuvent avoir une incidence sur le calcul de la plus-value immobilière, l’article 47 ayant également modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. L’avantage fiscal obtenu pendant la détention doit donc être apprécié avec la fiscalité susceptible de s’appliquer lors de la cession.

L’avantage fiscal doit donc être apprécié dans le cadre d’une analyse globale de votre projet, tenant compte à la fois de votre situation, de la rentabilité du bien et de vos objectifs patrimoniaux.

Quelles conditions respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Relance logement suppose de respecter plusieurs obligations. Durée de location, usage du logement, niveau des loyers, ressources du locataire… Ces conditions doivent être intégrées dès le choix du bien, car leur non-respect peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu ⁽³⁾.

Louer votre logement pendant au moins 9 ans

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, vous devez vous engager à louer le logement nu, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans ⁽³⁾.

Pour les logements achetés neufs ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble, ou son acquisition si celle-ci est postérieure.

Pour les logements anciens rénovés, ce délai de 12 mois court à compter de l’achèvement des travaux, ou de la date d’acquisition si elle est postérieure. Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’achat, le logement ne doit par ailleurs avoir été ni utilisé ni occupé depuis leur achèvement ⁽³⁾.

Cet engagement de 9 ans est à prendre en compte dès la conception de votre projet. Si vous envisagez de mobiliser à court ou moyen terme le capital investi pour financer un projet professionnel ou personnel, ce type d’investissement peut être moins adapté à vos besoins. À l’inverse, si vous préparez votre retraite plusieurs années à l’avance, cette durée peut s’inscrire dans une stratégie patrimoniale de long terme.

Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires

Le dispositif encadre également le montant des loyers et les ressources des locataires.

Vous ne pouvez en effet pas fixer librement le loyer tout en bénéficiant du dispositif. Des plafonds s’appliquent, dont le niveau varie selon la localisation du logement et le type de location choisi : intermédiaire, sociale ou très sociale ⁽³⁾.

En 2026, pour les locations sociales, ils s’échelonnent de 8,13 €/m² par mois en zone C à 13,78 €/m² en zone A bis, hors charges. Pour les locations très sociales, ils vont de 6,32 €/m² à 10,74 €/m² selon la zone. ⁽⁷⁾.

Les ressources du locataire sont elles aussi plafonnées et dépendent à la fois de la composition de son foyer et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Les seuils diffèrent là encore selon qu’il s’agit d’une location intermédiaire, sociale ou très sociale ⁽⁷⁾.

Pour la location intermédiaire, les plafonds de ressources applicables en 2026 varient fortement selon la composition du foyer et la localisation du logement. Il est donc indispensable de vérifier le barème correspondant à votre projet et à la situation de votre futur locataire avant la signature du bail.

Le choix entre location intermédiaire, sociale ou très sociale ne détermine pas seulement le plafond de loyer à respecter : il influe également sur le taux d’amortissement applicable. Plus le niveau de loyer prévu par le dispositif est bas, plus ce taux est élevé, afin de compenser en partie la diminution des revenus locatifs.

Il convient donc d’apprécier l’équilibre global de votre investissement au regard de la rentabilité du bien, du marché locatif local et de votre situation fiscale.

Louer le bien nu comme résidence principale

Autre condition imposée par le dispositif Jeanbrun : le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire ⁽³⁾.

La loi encadre également le choix du locataire. Le logement ne peut notamment pas être loué à un membre de votre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ⁽³⁾. Si le bien est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, des restrictions s’appliquent également lorsque le locataire est l’un des associés ou un membre de son foyer fiscal.

Ces restrictions distinguent le dispositif Jeanbrun d’un investissement immobilier dont vous conserveriez une grande liberté d’usage. Pendant les 9 années d’engagement locatif, le logement doit respecter les conditions de location prévues par le dispositif.

Comment intégrer le dispositif Jeanbrun dans votre stratégie patrimoniale ?

Le dispositif Jeanbrun peut trouver sa place dans une stratégie patrimoniale destinée à préparer votre retraite. Mais un investissement immobilier ne peut à lui seul répondre à tous vos besoins futurs. Votre patrimoine, votre âge, vos revenus professionnels, votre capacité d’épargne, votre fiscalité, mais aussi vos projets personnels, doivent être pris en compte pour construire une stratégie adaptée à votre situation.

L’importance de diversifier vos sources de revenus pour votre retraite

En tant qu’indépendant, votre activité professionnelle constitue souvent votre première source de revenus, voire une part importante de votre patrimoine si vous détenez votre entreprise. Au moment de préparer votre retraite, diversifier permet de ne pas faire dépendre votre niveau de vie futur d’un seul actif ou d’une seule source de revenus.

L’immobilier locatif peut contribuer à cette diversification. À terme, les loyers perçus peuvent venir compléter votre pension de retraite. Vous conservez par ailleurs un actif immobilier que vous pouvez, selon votre situation et une fois vos engagements respectés, conserver, transmettre ou revendre.

Investir dans l’immobilier suppose néanmoins un engagement financier conséquent sur le long terme. Cela implique également de prendre en charge les frais d’acquisition et de financement, l’entretien du bien, les éventuels travaux, la fiscalité ou encore les périodes de vacance locative. D’autant qu’avec Relance logement s’ajoutent les obligations propres au dispositif : location nue et continue pendant au moins 9 ans, plafonnement des loyers et des ressources des locataires...

Au regard de ces considérations, il apparaît donc préférable de ne pas faire reposer toute votre stratégie de préparation à la retraite sur le seul investissement immobilier.

Immobilier et PER : deux solutions complémentaires pour préparer votre retraite

Pour diversifier votre patrimoine et vos futures sources de revenus, il est possible d’associer l’immobilier à des solutions d’épargne spécifiquement conçues pour la retraite, comme le Plan d’Épargne Retraite (PER).

Ces deux approches répondent à des logiques différentes. L’investissement locatif vous permet de constituer un patrimoine immobilier susceptible de générer des revenus complémentaires, tandis que le PER vous aide à constituer progressivement une épargne dédiée à votre retraite.

Vous pouvez alimenter votre PER au cours de votre vie professionnelle par des versements volontaires, ponctuels ou programmés, en fonction notamment de votre capacité d’épargne. À la retraite, les droits issus des versements volontaires peuvent, selon les modalités prévues par votre contrat et la réglementation, être liquidés en capital, en rente ou selon une combinaison de ces modalités⁽⁸⁾.

Le PER présente également un intérêt fiscal pendant votre vie active. Vos versements volontaires peuvent être déduits de votre revenu imposable, dans la limite de votre plafond individuel d’épargne retraite disponible. Depuis le 1er janvier 2026, les versements effectués après 70 ans ne sont plus déductibles. Un avantage potentiel à apprécier en fonction de votre situation fiscale. En contrepartie, la fiscalité appliquée à la sortie dépend notamment du mode de sortie retenu et de la déduction ou non des versements à l’entrée.

Associer immobilier et PER permet d’agir sur deux dimensions différentes pour préparer financièrement votre retraite : d’un côté, un patrimoine immobilier susceptible de générer des loyers ; de l’autre, une épargne financière constituée progressivement pour compléter vos revenus une fois que vous avez cessé votre activité professionnelle.

Cette complémentarité permet également de conserver davantage de souplesse dans la répartition de votre patrimoine et dans votre effort d’épargne. Là où un investissement immobilier nécessite généralement de mobiliser un capital important et de recourir à un crédit, vos versements sur un PER peuvent être ajustés à votre capacité d’épargne. Une souplesse appréciable si vos revenus fluctuent d’une année à l’autre.

Faites le point sur votre situation avant d’investir

Avant de choisir une solution pour préparer votre retraite, il est essentiel de bien évaluer votre situation actuelle et vos besoins futurs. Un avantage fiscal, aussi intéressant soit-il, ne suffit pas à déterminer la pertinence d’un investissement ou d’un placement.

Commencez par estimer le niveau de revenus dont vous pourriez avoir besoin à la retraite, puis mettez-le en regard du montant prévisionnel de vos pensions obligatoires et des autres ressources dont vous pourriez disposer. Cette projection permet d’identifier l’éventuel écart de revenus à combler, et de déterminer l’effort d’épargne nécessaire pour y parvenir.

Prenez également en compte votre horizon de placement. Plus votre départ à la retraite est éloigné, plus vous disposez de temps pour organiser le financement d’un éventuel investissement immobilier et constituer parallèlement une épargne financière. À l’approche de la retraite, la durée du financement, votre capacité d’endettement et la disponibilité de votre patrimoine prennent davantage d’importance.

Enfin, évaluez l’intérêt fiscal de chaque option au regard de votre situation. Pour un investissement immobilier, le niveau de vos revenus locatifs, les charges, le financement ou encore la fiscalité influencent la rentabilité globale du projet. Pour le PER, l’intérêt de déduire vos versements dépend notamment de votre taux d’imposition actuel et doit également être mis en perspective avec la fiscalité applicable lorsque vous récupérerez votre épargne.

Besoin d’un accompagnement pour faire le point sur votre retraite et les solutions susceptibles de correspondre à votre situation ?

En tant qu’indépendant, préparer votre retraite ne se limite pas à estimer le montant de votre future pension. Immobilier locatif, épargne retraite, fiscalité… plusieurs solutions peuvent être combinées pour vous aider à préserver votre niveau de vie.

Nos conseillers Gan Prévoyance sont là pour vous aider à faire le point sur votre situation, vos besoins et vos projets, et vous accompagner dans la recherche des options les plus adaptées. La réalisation d’un bilan retraite personnalisé permet notamment d’estimer suffisamment tôt le complément de revenus dont vous pourriez avoir besoin et de définir les moyens à mettre en œuvre pour le constituer progressivement. Vous pouvez ainsi construire une stratégie qui ne repose pas sur le seul avantage fiscal d’une solution, mais qui tient compte de vos besoins futurs, de vos ressources, de votre patrimoine et de vos objectifs.

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Questions fréquentes

Sources : Cet article a été rédigé à partir de textes législatifs (Legifrance), de publications de l'administration fiscale (BOFiP, Direction générale des Finances publiques), de données publiques (DREES) et d'informations officielles des ministères compétents.