Podcast :
Interview d’Anne Lise Charié-Marsaines, Responsable Gestion de Patrimoine et Ingénierie Patrimoniale chez Groupama Gan Vie et Christian Dossou, Responsable développement d'Expertisimo.
Transcription : immobilier et fiscalité.
Marie [Journaliste]: Les Français adorent l'immobilier. La preuve, leur patrimoine est composé à plus de 60% d'immobilier. Mais qui dit immobilier, dit fiscalité. Mais vous allez voir, ce n'est pas une fatalité. Alors aujourd'hui, pour en parler, je suis accompagnée d'Anne-Lise Charié-Marsaine. Bonjour Anne Lise.
Anne Lise : Bonjour Marie.
Marie : Vous êtes responsable de la gestion de patrimoine et ingénierie patrimoniale chez Groupama Gan Vie. Et je suis également accompagnée de Christian Dossou. Bonjour Christian !
Christian : Bonjour Marie.
Marie : Vous êtes responsable du développement chez Expertissimo. Bref, on peut le dire, vous êtes le spécialiste de l'immobilier.
Aujourd'hui, il y a de l'inflation, les prix sont hauts, mais est-ce que les prix de l'immobilier aussi ? Qu'est-ce qu'on peut dire sur ça ?
Christian : Ce qu'on peut dire, Marie, c'est qu'il y a trois phénomènes qui se superposent.
- Le premier, c'est l'augmentation de la valeur des biens fonciers, donc des prix des biens immobiliers depuis plusieurs années. Cette augmentation, elle est plus ou moins marquée selon les régions, selon les secteurs, mais la tendance est bien là. On est bien une tendance haussière.
- Le deuxième point, c'est l'inflation. L'inflation qui fait mécaniquement augmenter les prix de l'immobilier et en particulier dans le neuf, puisque le neuf subit également l'augmentation des matériaux de construction.
- Et puis, le troisième point, c'est les conditions d'emprunt pour acquérir un logement qui sont aujourd'hui un peu moins favorables qu'il y a quelques années, même si on aussi aujourd'hui, emprunter à 3 ou 3,5% reste une très bonne affaire.
Donc, ces trois phénomènes risquent de perdurer un peu dans le temps.
Marie : Donc, l'immobilier en hausse, c'est plutôt une bonne nouvelle pour les propriétaires.
Christian : C'est plutôt une bonne nouvelle. En période de hausse des prix de l'immobilier, la valeur des biens augmente, donc ça veut dire que la valeur du patrimoine augmente également et se valorise. Et puis, en période d'inflation comme aujourd'hui, un investisseur immobilier voit ses loyers progresser dans le temps, ce qui est plutôt une bonne nouvelle puisque les loyers sont indexés sur l'inflation, même si l'inflation aujourd'hui, dans le cas des loyers, est plafonnée à 3 %.
Deux points d'attention néanmoins :
- Le premier, c'est que la valorisation du patrimoine et l'augmentation des revenus fonciers peut avoir une incidence fiscale plus ou moins importante selon la situation.
- Et puis, l'accès à l'achat immobilier peut sembler un peu plus difficile aujourd'hui qu'hier.
Marie : Vous dites « sembler ». Ce n'est pas le cas ? Ce n'est pas plus difficile d'avoir un bien immobilier parce que c'est plus cher ?
Christian : Ce n'est pas une fatalité. Il n'y a pas de fatalité. Il y a beaucoup de solutions. Je disais qu'on peut trouver des solutions pour continuer d'investir dans l'immobilier tout en valorisant son patrimoine et en minimisant la partie fiscale.
Marie : Juste avant de parler des solutions, est ce qu'on peut revenir sur l'imposition ? Parce qu'un immobilier en hausse, un prix de l'immobilier en hausse, ça a des conséquences fiscales, j'imagine.
Anne-Lise : Oui, en fait, j'en ai retenu trois. Ce qu'il faut bien voir, c'est qu'effectivement, l'inflation dont parlait Christian va aussi avoir des conséquences sur la pression fiscale des détenteurs de biens immobiliers. Parce que la plupart des barèmes fiscaux n'ont pas été réévalués par les pouvoirs publics, tout qu'elles ne tiennent pas compte de l'inflation.
- Le premier barème, c'est le barème en matière des droits de succession. Ce barème n'a pas été réévalué depuis de nombreuses années. Sauf exception, le patrimoine immobilier, il Rentre dans. La masse successorale, il est taxé au titre des droits de succession. Il y a une dizaine d'années, il y avait une personne sur six qui payait les droits de succession. Aujourd'hui, c'est une personne sur trois. Soixante pour cent du patrimoine des Français est composé d'immobiliers. Très souvent, quand je vais ouvrir une succession, je vais retrouver un bien immobilier et je vais me retrouver effectivement avec une fiscalité avec des droits, des droits qu'il va falloir que j'organise et que je finance.
Marie : Des droits qui peuvent être plutôt élevés ?
Oui, ça va dépendre effectivement de mon lien de parenté avec la personne et du montant du patrimoine transmis.
- La deuxième chose, c'est la fiscalité des plus-values immobilières. Depuis 2012, il faut attendre 30 ans pour bénéficier d'une exonération de plus-value immobilière. La taxe Session des plus-values immobilières, elle bénéficie d'un régime de faveur particulier, c'est à dire que j'ai un taux : impôt sur le revenu et prélèvement sociaux qui est égal à 36 %. Il y a un allègement progressif lié à la durée de détention. Pour bénéficier d'une exonération totale d'impôt sur le revenu, il faut attendre 22 ans et pour bénéficier d'une exonération totale de prélèvement sociaux, il faut attendre 30 ans. Bref, il faut attendre 30 ans pour ne pas payer d'impôt. L'imposition sur la plus-value, ça va concerner les gens qui ont des biens immobiliers en plus. De leur résidence principale. Puisque la résidence principale, elle, continue de bénéficier d'une exonération, quelle que soit la durée de détention.
- La troisième taxation, (IFI) elle va concerner vraiment les gens qui ont du patrimoine immobilier. Depuis 2017, l'ISF n'a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Donc, dès lors que j'ai plus de 1 300 000 € net de patrimoine immobilier, je suis redevable de cet impôt. Depuis 2020, il y a 7% de plus de gens qui sont redevables de l'IFI. Et c'est logique puisque le barème de l'IFI n'a pas été réévalué alors que la valeur du patrimoine immobilier s'est développée.
Marie : Christian, vous nous disiez qu'il y avait des solutions. Je vais prendre un cas concret. Une personne souhaite acheter un bien pour le louer, par exemple. C'est un placement. Sauf qu'elle hésite parce que c'est cher et c'est beaucoup taxé. Qu'est-ce que vous lui diriez à cette personne ? Qu'est-ce que vous proposez à cette personne ?
Christian : La première chose que je vais lui dire, c'est qu'il ne faut pas se freiner à acheter de l'immobilier. L'immobilier reste une valeur refuge, tant pour sa résidence principale, de sa résidence secondaire ou si on veut faire un investissement locatif. Aujourd'hui, on a beaucoup de solutions. Parmi les solutions qu'on peut proposer et qui fiscalement, vont être assez neutres, c'est ce qu'on appelle le démembrement temporaire.
On divise en deux la pleine propriété d'un bien. On a d'un côté l'usufruit et de l'autre côté, la nue-propriété. La nuit propriété est achetée par l'investisseur et le jus de fruits est donné à un bailleur social. La durée de cette séparation est déterminée à l'avance, en général entre 15 et 20 ans. L’usufruitier du bien perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement temporaire. Le nu propriétaire, lui, l'investisseur, a le droit de disposer du bien, mais ne touche pas les loyers.
À la fin de cette période, la pleine propriété du bien sera intégralement reconstituée entre les mains du nu propriétaire qui récupère l’usufruit aucun frais, sans aucun droit d'enregistrement.
Les avantages de cette pratique, vous achetez uniquement la nue-propriété d'un bien, donc c'est moins cher. Vous ne percevez aucun revenu pendant la durée de l'amende roulant, donc qui dit aucun revenu locatif dit aucun impôt à payer. Mais l'avantage, c'est que vous pouvez aussi également déduire des intérêts de votre empreinte et les charges de cette opération sur une autre opération sur laquelle vous seriez positif, par exemple.
Marie : Prenons un autre exemple. Ceux qui n'ont pas l'intention d'acquérir d'autres biens, d'autres actifs immobiliers, mais qui voudraient alléger la pression fiscale sur leur patrimoine immobilier. Dans ce cas-là, qu'est-ce qu'ils peuvent faire ?
Anne-Lise : On peut effectivement se poser la question de l'opportunité de ré-arbitrer une partie de son patrimoine :
- Au profit d'enveloppes financières de type épargne retraite, assurance vie ou PEA qui vont offrir une fiscalité différente et privilégiée. Notamment, si je vais chercher des solutions comme l'assurance vie et l'épargne retraite, je vais bénéficier d'une fiscalité successorale intéressante.
- On pourra également commencer à organiser sa transmission. Double avantage : limiter à terme les droits de succession, mais également, ça peut avoir un impact sur l'impôt, sur la plus-value puisque la transmission, la donation va permettre de purger la plus-value.
- Et enfin, on va pouvoir avoir une réflexion autour des modalités de détention de son patrimoine immobilier. Notamment, pourquoi pas constituer un patrimoine ou faire appel à des sociétés civiles immobilières ou des SARL de famille, si je suis en présence de bien donner en location meublée.
Marie : Anne Lise, Christian, merci d'avoir pris le temps d'expliquer ces notions pas toujours simples. Si vous avez des questions, contactez votre conseiller. Des solutions vous seront proposées.
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