Donation d'un bien en nue propriété

Comment j’ai pu transmettre à 65 ans et sans impôt ma résidence principale valorisée 650.000 € ?

 

On peut transmettre jusqu’à 100.000 € par parent et par enfant en exonération de droit de succession.

Dans le cadre d’une famille composée du père, de la mère et de deux enfants communs, on peut donc transmettre en exonération totale de droits de succession :

  • Pour le père 100.000 € à chacun de ses enfants soit 200.000 €

  • La même chose son épouse soit 400.000 € pour le tout.

Dans notre cas, la valorisation de la résidence principale est estimée à 650.000 €. Son estimation étant supérieure à 400.000 €, en cas de donation, des droits de succession seraient donc à régler à l’administration fiscale sur la base de 250.000 €. Dans ce cas le montant de droits de donation à régler serait de près de 43.000 €.

Une solution plus avantageuse et très simple existe pourtant. C’est la possibilité de donner l’immeuble en nue-propriété.

 

Petit rappel sur la notion de démembrement de propriété

La pleine propriété d’un bien est composée de l’usufruit et de la nue propriété.

L’usufruit donne le droit à l’usage sur le bien ainsi qu’au bénéfice de ses éventuels revenus. La nue propriété représente quant à elle la propriété du bien dépourvue de son usufruit.

D’un point de vue financier, la valeur en pleine propriété d’un bien correspond à la somme de l’usufruit et de la nue-propriété du bien.

La question qui se pose est de déterminer quelle est la valeur de l’usufruit  et de la nue-propriété d’un bien. La réponse à cette interrogation est apportée par l’administration fiscale.

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Plus l’usufruitier est jeune plus la valorisation de son usufruit  est élevé. Dans notre cas, pour des parents de 65 ans, la valorisation de l’usufruit est estimée à 40% et la nue-propriété à 60%.

Dans le cas d’une donation en nue-propriété de l’immeuble, la base taxable sur laquelle reposerait le calcul des droits de donation serait donc égal à :

650.000 x 60% = 390.000 €.

Les parents pourraient donc donner la nue propriété de l’immeuble en totale exonération de droits de succession, la valeur de la donation s’avérant inférieure au montant maximum de 400.000 € d’abattements légaux.

Une fois la donation de la nue-propriété effectuée, les parents conservent l’usage de l’immeuble autant de temps qu’ils le souhaitent. Ils peuvent même envisager la mise en location du bien si ce dernier venait à ne plus être approprié à leur résidence principale pour en percevoir les revenus locatifs.

Ce montage parait très attrayant ? Nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire habituel afin d’analyser l’ensemble de votre situation patrimoniale pour valider l’éventuelle pertinence de cette solution.